Ogni volta che affrontiamo qualcosa nell’ambito del condominio sentiamo parlare di millesimi e tabelle millesimali.
Cosa sono? A cosa servono?
Come descritto nell’articolo “Perché abbiamo bisogno dell’amministratore di condominio?“, ogni condomino è tenuto a partecipare alla gestione ed alle spese relative alle parti comuni.
Questo contributo però è, e deve essere, proporzionale alla proprietà esclusiva detenuta.
Nel condominio esistono infatti due tipologie di proprietà:
– esclusiva, quella del singolo soggetto sul proprio appartamento;
– comune, quella dei partecipanti alla comunione sui beni comuni (es. le scale, l’ascensore, i muri perimetrali, ecc…).
Per rapportare la proprietà esclusiva a quella comune, la legge, attraverso l’art. 68 delle disposizioni attuative del codice civile, permette la ripartizione delle spese per mezzo di calcoli che ragguagliano i valori delle proprietà esclusive in relazione millesimale al fabbricato nella sua interezza.
Parliamo di “millesimi” in quanto per convenzione si tende ad attribuire all’intero fabbricato un valore ideale di 1000.
Questi calcoli, effettuati da un tecnico (solitamente un geometra, un ingegnere o un architetto), portano ad avere dei valori che compongono la tabella millesimale della proprietà (spesso indicata come “Tabella A”).
La Tabella A, oltre ad essere utilizzata per la suddivisione delle spese relative alle parti comuni, permette anche di conoscere “il peso” di ciascuna condomino in Assemblea.
I millesimi iscritti nella tabella della proprietà sono infatti utilizzati anche per valutare il raggiungimento dei quorum assembleari, costitutivi e deliberativi.
Poiché però può accadere che non tutti i condomini usufruiscano dei medesimi beni/servizi comuni o che non ne servano allo stesso modo, possono essere predisposte ulteriori tabelle tra le quali possiamo citare ad esempio:
– Tabella B, che permette la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione relative alla scala (calcolate per metà in funzione del valore di piano e per metà in proporzione all’altezza che il piano ha rispetto al suolo – art. 1124 c.c.);
– Tabella C, la quale permette la ripartizione delle spese relative all’ascensore;
– Tabella D, per suddividere le spese di esercizio e manutenzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento;
– Tabella E, per le spese di pulizia e illuminazione dell’androne di accesso alla scala e all’ascensore;
– Tabella F, per il servizio di portierato;
– Tabella G, per ripartire le spese delle aree esterne (cortili, giardini, ecc..);
– Tabella H, per le spese relative agli impianti fognanti;
– Tabella I, per le spese di manutenzione degli impianti idrici (es. autoclave).
Le tabelle millesimali sono redatte solitamente dal costruttore del fabbricato, il quale le allega al regolamento di condominio, divenendo così parte integrante di quest’ultimo.
Esse infatti non richiedono alcuna approvazione da parte dei condomini in quanto rappresentano il risultato di un calcolo aritmetico preciso, ed esistono pertanto ancor prima della loro approvazione.
In parole povere, se i calcoli sono ben effettuati, porteranno sempre allo stesso valore e l’assemblea può quindi solo prendere atto delle tabelle redatte.
In quali casi sono obbligatorie le tabelle millesimali?
L’art. 1138 c.c. dispone l’obbligo di redazione del regolamento condominiale e di conseguenza delle tabelle millesimali allegate, nel caso non siano state predisposte dal costruttore, per i condomini con più di dieci proprietari.
Come anticipato, normalmente le tabelle millesimali sono di tipo contrattuale, ossia inserite nel regolamento approvato all’atto di rogito dell’immobile.
Però le tabelle millesimali possono anche essere predisposte successivamente da parte dell’assemblea (tabelle assembleari).
In quest’ultimo caso possiamo trovarci di fronte a tabelle che rispettano i criteri di calcolo previsti dalla legge (che vanno approvate dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del fabbricato), o di fronte a tabelle che derogano quanto disposto dalla legge (tabelle contrattuali assembleari) le quali vanno approvate all’unanimità.
In alcuni casi è possibile modificare le tabelle millesimali;
questo sarà oggetto del prossimo articolo!